中關(guān)村電子賣(mài)場(chǎng)漏洞太多：商鋪租金飛漲

　　鼎好電子大廈迎來(lái)了四位“貴客”，創(chuàng )新工場(chǎng)、國美商城、國際技術(shù)轉移中心以及清華科技園。與此同時(shí)，細心的人會(huì )發(fā)現，一年來(lái)，中關(guān)村電子賣(mài)場(chǎng)環(huán)境改善、商戶(hù)減少、攤位面積變大、商業(yè)環(huán)境改善等等。一切表明，中關(guān)村西區的業(yè)態(tài)悄然升級。

　　上周三，記者來(lái)到這里發(fā)現，一個(gè)區域的業(yè)態(tài)升級并非是政府一廂情愿的產(chǎn)物，有著(zhù)強烈的社會(huì )共鳴與內生基礎。中關(guān)村的業(yè)態(tài)升級是北京經(jīng)濟結構發(fā)展到一定程度后自然產(chǎn)生的社會(huì )現象，但在強力變革的過(guò)程中，與之相伴的相關(guān)問(wèn)題也會(huì )逐步顯現出來(lái)……

　　從電子雜貨鋪到新興產(chǎn)業(yè)高地

　　從電子賣(mài)場(chǎng)一條街起家，30年來(lái)中關(guān)村不斷發(fā)展，不斷變化。在這里，賣(mài)機箱只掙5元錢(qián)的馮軍打造出愛(ài)國者品牌;代理光磁產(chǎn)品的劉京東創(chuàng )辦起360buy(京東商城)。其實(shí)，中關(guān)村的發(fā)展史，某種意義上就是北京人才的創(chuàng )業(yè)變遷史。

　　如今的中關(guān)村，已從上世紀90年代組裝計算機也能掙個(gè)上千元的暴利時(shí)代脫胎換骨。在這里，依靠投機倒賣(mài)做大做強的創(chuàng )業(yè)者越來(lái)越少，更多聚集在這里的是有技術(shù)有專(zhuān)利的海歸人才。如今這里迎來(lái)的是創(chuàng )新工場(chǎng)、中國技術(shù)交易所這樣的服務(wù)于“種子企業(yè)”的機構，中關(guān)村正在成為新興產(chǎn)業(yè)的孵化器和CBD。這其中，政府的戰略布局起到了重要的推進(jìn)作用。

　　高端產(chǎn)業(yè)扎堆西區——

　　四家大機構入駐鼎好

　　這一次不是空穴來(lái)風(fēng)。

　　中關(guān)村西區電子賣(mài)場(chǎng)的整改進(jìn)入攻堅階段。

　　記者獲得最新消息，創(chuàng )新工場(chǎng)、國美商城、國際技術(shù)轉移中心以及清華科技園，已經(jīng)與鼎好達成協(xié)議，將入駐該商廈。

　　其中，清華科技園在鼎好二期7層，面積7000平方米;創(chuàng )新工場(chǎng)在鼎好二期9-10層，面積7000平方米;國美網(wǎng)上商城把鼎好電子商城一期7-11層全部租下，面積達1.7萬(wàn)多平方米，國美電子商務(wù)公司員工將全部轉移至鼎好電子商城辦公。

　　記者在鼎好看到，部分樓層已經(jīng)開(kāi)始整體裝修，電梯和樓梯入口的大門(mén)已經(jīng)被鎖起來(lái)，可能是因為工人回家過(guò)年，裝修暫時(shí)處于停工狀態(tài)，部分樓層的地面已經(jīng)鋪平，等著(zhù)下一步鋪設地板磚和墻體修飾。

　　記者了解到，以上四家單位能成功入駐鼎好，得益于海淀區相關(guān)政府部門(mén)的幫助，政府從中牽線(xiàn)搭橋。

　　中關(guān)村地區辦公空間資源緊張一直是老大難問(wèn)題，創(chuàng )新工場(chǎng)投資總監郎春輝曾對記者表示，“辦公空間資源緊張已經(jīng)是制約創(chuàng )新工場(chǎng)發(fā)展的主要因素”。

　　目前創(chuàng )新工場(chǎng)所在地——中國技術(shù)交易所大廈辦公面積僅有1300余平方米，容納了40多家團隊和公司。在創(chuàng )新工場(chǎng)創(chuàng )業(yè)的簡(jiǎn)晶告訴記者，他最開(kāi)始來(lái)創(chuàng )新工場(chǎng)時(shí)空間局促，自己和另一位創(chuàng )業(yè)伙伴是在一間只夠放一張桌子、兩把椅子的隔斷間里開(kāi)始的創(chuàng )業(yè)旅途。

　　郎春輝說(shuō)：“即便空間這樣緊張，能找到也實(shí)屬不易，在中國技術(shù)交易所大廈辦公還多虧政府的鼎力支持才能進(jìn)來(lái)。”

　　清華科技園鼎好項目的負責經(jīng)理劉雪良告訴記者，預計本月6日，清華科技園鼎好分園就可以正式運營(yíng)，目前清華科技園在北京除了五道口的大本營(yíng)外，另在玉泉慧谷、順義臨空國際等區域開(kāi)設了分園。每年每家分園接待的來(lái)電、來(lái)訪(fǎng)，有意入園的企業(yè)多達幾百家。但由于空間資源不足，這些企業(yè)難以入駐園區。

　　劉雪良表示，未來(lái)鼎好的辦公區將吸引高新科技企業(yè)入駐，這些企業(yè)一般具備較高的科技實(shí)力，目前已有四五家企業(yè)確定入駐，有的是原有的園區企業(yè)需要面積擴租，有的是新加入園區的企業(yè)。

　　“鼎好們”變身背后——

　　西區轉型加快

　　記者在調查中發(fā)現，除了四家企業(yè)入駐鼎好外，鼎好周邊的科貿、海龍、e世界、太平洋數碼廣場(chǎng)等商業(yè)體，或多或少已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行升級改造，這也預示著(zhù)西區的轉型正在進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。

　　調查顯示，這些商業(yè)體的變化特征主要體現在三方面：首先業(yè)態(tài)調整自上而下，一般物業(yè)先拿靠上的層樓開(kāi)刀，清退整層小租戶(hù)，對整層樓面進(jìn)行改造，吸引大企業(yè)入駐，一層甚至數層整體盤(pán)給一家大企業(yè)。

　　其次，商業(yè)體都保留了電子用品的零售賣(mài)場(chǎng)，一般自下而上保留五六層。再次，電子賣(mài)場(chǎng)部分樓面重新裝修，打破原有租戶(hù)布局，重新簽訂出租合約，重新分配經(jīng)營(yíng)位置，營(yíng)業(yè)面積變大，租金提高，以此清退實(shí)力較弱的租戶(hù)。

　　此前，有媒體稱(chēng)，“傳言電子賣(mài)場(chǎng)將撤離中關(guān)村，這里將全部改為創(chuàng )新型企業(yè)辦公區，原本的電子賣(mài)場(chǎng)將全部改為大型企業(yè)的展示間，取消銷(xiāo)售功能”。但根據記者的調查看，未來(lái)一段時(shí)間內，電子產(chǎn)品零售業(yè)還將在中關(guān)村地區部分保留。

　　具體分析周邊幾家大型商業(yè)體可以發(fā)現，目前鼎好1-5層未有明顯變化，6、7層即將停業(yè)裝修，商戶(hù)陸續撤離，8、9、10層已經(jīng)停業(yè)，等待裝修。11層以上清退小企業(yè)，引進(jìn)大企業(yè)。中關(guān)村e世界未有明顯變化，部分攤位停業(yè)整頓。太平洋數碼廣場(chǎng)整樓停業(yè)，準備裝修?？瀑Q賣(mài)場(chǎng)未有明顯變化，傳聞租金上漲，已有部分小企業(yè)撤走。海龍大廈由原來(lái)1-16層商戶(hù)混雜的局面，整改為1-6層銷(xiāo)售，8層以上作為寫(xiě)字間。

　　業(yè)內人士指出，整個(gè)中關(guān)村電子賣(mài)場(chǎng)的變化，與政府的推動(dòng)密不可分。近年來(lái)，中關(guān)村電子賣(mài)場(chǎng)存在的黑導購、強買(mǎi)強賣(mài)、偷稅漏稅等諸多問(wèn)題，一直被社會(huì )廣為詬病。政府也希望一改中關(guān)村日趨式微的品牌形象，提升高科技知名度。

　　這一戰略最早誕生于2009年7月，當年海淀區政府發(fā)布了《關(guān)于加快推進(jìn)中關(guān)村西區業(yè)態(tài)調整的通告》，提出創(chuàng )新要素、科技金融、科技企業(yè)總部和研發(fā)中心、高技術(shù)服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)等業(yè)態(tài)列入“鼓勵”類(lèi)，而電子賣(mài)場(chǎng)、商場(chǎng)、購物中心、餐飲等則被劃入“不鼓勵”業(yè)態(tài)。同年，海龍大廈拉開(kāi)了電子賣(mài)場(chǎng)整頓的大幕，改造了8層以上的寫(xiě)字間，以吸引高科技企業(yè)入駐。此外，海龍、鼎好、e世界等賣(mài)場(chǎng)繼而啟動(dòng)了各自的整頓工作。如統一工作服、明碼標價(jià)、增設價(jià)格查詢(xún)等。

　　2011年5月《中關(guān)村西區業(yè)態(tài)調整規劃(2011年-2015年)》發(fā)布并實(shí)施，要求2011年年內，海龍、鼎好等大廈的商業(yè)面積要下降至50%以下。鼎好電子城的整頓也被提上了日程。

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